Ngày nhận nhà, chủ nhà đi một vòng theo danh sách kiểm cửa, điện, nước, thoát nước, mái, tường; ghi lỗi và thời hạn sửa; nhận từ thợ bản vẽ đã chỉnh theo thực tế; giữ lại khoản bảo hành tới hết mùa mưa đầu; sau đó làm thủ tục ghi nhận nhà vào giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024.
Nhiều gia đình coi ngày dọn vào là xong. Nhưng chính mấy tháng đầu là lúc lỗi thi công lộ ra, và cũng là lúc dễ gom giấy tờ nhất khi thợ còn ở gần. Bài này đi qua ngày bàn giao, thời gian bảo hành và phần thủ tục để ngôi nhà mới có tên trên giấy tờ.
Danh sách kiểm ngày nhận nhà
Nên kiểm vào ban ngày, có cả thợ cả và chủ nhà, mang theo bản vẽ và cuốn sổ. Mỗi mục đạt thì đánh dấu; chưa đạt thì ghi rõ chỗ nào.
- Cửa: mọi cửa đóng mở êm, không cọ sàn, khoá chạy, khe hở đều, cửa sổ kín khi đóng.
- Điện: mọi công tắc, ổ cắm có điện; cầu dao chống giật nhảy khi bấm nút thử; dây điện không lộ ra ngoài ở chỗ ẩm; có dây nối đất cho ổ cắm của thiết bị lớn.
- Nước: mở mọi vòi, xả mọi bồn cầu; nước chảy đều, không rò ở mối nối dưới bồn rửa; sàn tắm thoát nước về đúng lỗ, không đọng.
- Thoát nước ngoài nhà: rãnh quanh nhà, máng xối, ống thoát mái thông, nước mưa không dồn về chân tường.
- Mái: nhìn từ dưới, mái thẳng; trần không có vệt ố. Nếu có thể, kiểm sau một trận mưa to.
- Tường, nền: không nứt lớn, nền không bộp khi gõ, gạch lát phẳng, ron đều.
- Công trình phụ: bể tự hoại có nắp thăm, bể nước có nắp, xa giếng.
Ghi lại thành biên bản bàn giao: ngày, những mục đạt, những lỗi còn lại với thời hạn sửa, chữ ký hai bên. Ngày ký biên bản này là ngày bắt đầu tính bảo hành. Khi kiểm điện, chỉ thử bằng công tắc, ổ cắm và nút thử của cầu dao; không tự mở tủ điện hay đụng vào dây.
Giấy tờ và thông tin nên nhận từ thợ
Bản vẽ hoàn công đơn giản. Bản vẽ ban đầu, có đánh dấu những chỗ đã thay đổi khi thi công: cửa dời vị trí, tường đổi, phòng nới. Không cần đẹp, chỉ cần đúng.
Sơ đồ đường điện, nước. Đường ống nước, dây điện đi âm tường, âm sàn đi qua đâu; vị trí van khoá tổng, đồng hồ, cầu dao từng khu. Thêm ảnh chụp lúc chưa trát nếu có.
Vị trí bể tự hoại, hố ga, đường thoát. Để sau này hút bể, thông tắc không phải đào mò.
Danh sách vật tư chính. Loại gạch, loại ngói hoặc tôn, loại sơn và màu, loại gạch lát. Khi cần sửa một mảng, mua đúng loại để không lệch màu.
Giấy tờ thiết bị. Phiếu bảo hành của máy bơm, bình nước nóng, thiết bị vệ sinh nếu thợ mua giúp. Ghi ngày lắp.
Thông tin liên lạc của các đội. Thợ cả, thợ điện nước, thợ cửa, để khi cần bảo hành gọi đúng người. Ghi cả tên người thay mặt nếu thợ cả đi làm xa hoặc nghỉ nghề.
Giấy tờ đã có từ đầu. Biên bản hỏi xã, giấy phép nếu có, thoả thuận, các tờ phát sinh, biên bản nghiệm thu, sổ ký nhận tiền. Kiểm lại xem đã đủ chưa, thiếu tờ nào thì nhờ thợ ký bổ sung ngay khi còn ở công trường.
Tuần đầu dọn vào ở: vài việc nên làm
Nhà mới còn ẩm. Tường trát, nền láng, bê tông vẫn đang thoát hơi nước trong nhiều tuần. Mở cửa cho thông gió vào những ngày khô ráo, hạn chế kê tủ sát tường ngay, để hơi ẩm có đường thoát, tránh mốc sau lưng tủ. Ở miền Bắc vào mùa nồm, đóng cửa những ngày ẩm và mở lại khi trời hanh.
Chưa nên khoan tường treo đồ nặng như tủ bếp, giá sách, tivi khi chưa xem sơ đồ dây điện, ống nước. Khoan trúng ống nước âm tường là lỗi rất hay gặp ở nhà mới, và lúc đó khó nói là lỗi thi công hay lỗi sử dụng.
Làm quen với hệ thống của nhà: cầu dao tổng ở đâu, van nước tổng ở đâu, cách ngắt điện từng khu. Chỉ cho cả nhà, kể cả cha mẹ già, biết những chỗ này. Khi có sự cố như rò điện, vỡ ống, người ở nhà cần ngắt được ngay mà không phải đợi thợ.
Ghi lại số đồng hồ điện, nước ngày dọn vào. Nếu vài tuần sau số nước tăng bất thường dù không dùng nhiều, có thể có rò ngầm, báo thợ xem trong thời gian bảo hành. Những ghi chép nhỏ này giúp phát hiện lỗi sớm, khi sửa còn đơn giản.
Theo dõi qua mùa mưa đầu tiên
Nhà mới cần thời gian để vật liệu ổn định. Tường và bê tông tiếp tục khô, co ngót nhẹ; nền đất dưới móng chịu tải và lún dần. Những vết nứt chân chim nhỏ trên lớp vữa trát thường gặp và không đáng lo; những vết nứt xiên ở góc cửa, nứt chạy dài, nứt rộng dần theo thời gian thì phải báo thợ và mời người có chuyên môn xem.
Mùa mưa đầu là phép thử lớn nhất cho mái, chống thấm, thoát nước. Sau mỗi trận mưa to trong vài tuần đầu, đi một vòng xem trần, góc tường, chân tường, khung cửa sổ có ẩm không, rãnh quanh nhà có thoát kịp không, nước có tràn vào nhà không.
Ghi lại mọi dấu hiệu kèm ảnh và ngày. Báo thợ bằng tin nhắn có lưu, mô tả và đính kèm ảnh. Đây là bằng chứng chủ nhà đã báo trong thời gian bảo hành, phòng khi thợ chậm đến.
Ở vùng đồi và vùng có mùa mưa dài như Tây Nguyên, để ý thêm rãnh thoát nước quanh nhà và taluy: đất mới san có thể trôi, lấp rãnh, làm nước dồn về chân móng. Thấy đất sụt, rãnh tắc, báo thợ hoặc người có chuyên môn xem sớm, trước khi mưa lớn tiếp theo tới.
Không leo lên mái để tự xem sau mưa bão. Mái ướt trơn, mái tôn nóng và sắc cạnh; việc kiểm mái nên để thợ có dây an toàn làm. Chủ nhà nhìn từ trong nhà và từ dưới đất là đủ để phát hiện dấu hiệu.
Bảo hành: gọi thợ quay lại thế nào cho êm
Thời gian và phạm vi bảo hành do hai bên đã thoả thuận khi ký. Khi có lỗi trong thời gian này, báo sớm, mô tả rõ, kèm ảnh, đề nghị thợ hẹn ngày đến xem. Lỗi càng để lâu càng lan, như thấm mái làm mục trần, rò ống làm ẩm tường, nên báo sớm có lợi cho cả hai bên.
Phân biệt lỗi do thi công với hư hỏng do sử dụng. Cửa kẹt vì khung vênh là lỗi thi công; cửa hỏng vì gió đập mạnh khi không chốt là chuyện sử dụng. Thoả thuận rõ từ đầu và nói chuyện thẳng thắn khi có lỗi giúp tránh tranh cãi.
Khi thợ sửa xong, kiểm lại, ghi vào sổ, ký nhận. Hết thời gian bảo hành ban đầu, nếu không còn lỗi, trả khoản giữ lại như đã hẹn. Nếu thợ không đến sau nhiều lần báo, thoả thuận có ghi cho phép, chủ nhà có thể dùng khoản giữ lại để thuê người khác sửa, kèm hoá đơn hoặc giấy ký nhận của người sửa.
Nhà mới cũng cần chủ nhà chăm từ đầu: dọn máng xối trước mùa mưa, không để cây leo bám lên mái, không khoan tường bừa khi chưa xem sơ đồ dây điện, ống nước. Những việc này giúp tách rõ đâu là lỗi thi công cần bảo hành, đâu là hao mòn bình thường.
Ghi nhận nhà mới vào giấy chứng nhận: nguyên lý
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2024 có thể ghi cả nhà ở trên đất. Nhà mới xây xong chưa tự động có trên giấy; chủ nhà phải làm thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất, thường gọi là đăng ký biến động hoặc bổ sung tài sản.
Hồ sơ nhìn chung gồm đơn đăng ký theo mẫu, giấy chứng nhận đã cấp, và giấy tờ chứng minh nhà được xây hợp pháp: giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải xin; nếu thuộc diện miễn phép, thường cần xác nhận về việc nhà xây dựng phù hợp quy hoạch, không có tranh chấp, theo hướng dẫn của địa phương. Kèm theo là sơ đồ nhà, có thể do đơn vị đo đạc có chức năng lập.
Hồ sơ nộp qua bộ phận một cửa; hỏi UBND cấp xã về nơi nộp, giấy tờ cụ thể và thời gian giải quyết, vì mỗi nơi có thể khác. Nghĩa vụ tài chính, nếu có, cũng được hướng dẫn ở đó.
Việc ghi nhận không bắt buộc làm ngay, nhưng nên làm khi các giấy tờ còn đủ và người biết chuyện còn nhớ. Nhà có trên giấy chứng nhận thì chia thừa kế, tặng cho, thế chấp vay vốn, chuyển nhượng về sau đều nhẹ hơn. Đây cũng là lúc mọi giấy tờ đã gom từ đầu, như biên bản hỏi xã, bản vẽ, thoả thuận với thợ, biên bản nghiệm thu, phát huy tác dụng.
Sổ tay ngôi nhà: món quà cho đời sau
Gom toàn bộ giấy tờ thành một tập: giấy chứng nhận, bản vẽ hoàn công, sơ đồ điện nước, ảnh các mốc thi công, danh sách vật tư, thoả thuận với thợ, biên bản nghiệm thu, sổ tiền, phiếu bảo hành thiết bị, thông tin các đội thợ. Bỏ vào túi chống nước, cất ở chỗ cao, chụp một bản lưu trên điện thoại và gửi cho người thân.
Ví dụ giả định: hai mươi năm sau, người cháu muốn làm thêm một phòng phía sau nhà ông bà. Có sơ đồ điện nước, thợ biết ngay chỗ nào không được đục, đường thoát nước đi đâu để nối vào. Có bản vẽ móng, kỹ sư biết móng cũ chịu được thêm bao nhiêu. Không có những thứ đó, mọi người phải đục ra xem, vừa tốn vừa có thể làm hỏng phần cũ.
Sổ tay ngôi nhà cũng là cách ghi lại câu chuyện của gia đình. Ngày khởi công, ai về phụ, lần mưa bão nào đã qua, đã sửa gì. Với những gia đình mà con cháu sống xa, đó là sợi dây nối họ với ngôi nhà ở quê, và là thứ giúp họ chăm sóc nó khi cha mẹ không còn tự lo được. Mỗi lần sửa chữa về sau, thêm một trang vào sổ: ngày sửa, sửa gì, ai làm, dùng vật tư gì.
Câu hỏi thường gặp
Ngày nhận nhà nên kiểm những gì?
Kiểm cửa, điện, nước, thoát nước trong và ngoài nhà, mái, tường, nền, công trình phụ. Ghi biên bản bàn giao có những mục đạt, lỗi còn lại và thời hạn sửa, hai bên ký. Ngày ký là ngày bắt đầu tính bảo hành.
Nhà mới xây có nứt chân chim có đáng lo không?
Nứt chân chim nhỏ, nông trên lớp vữa trát thường do co ngót và hay gặp ở nhà mới. Nứt xiên ở góc cửa, nứt dài, nứt rộng dần theo thời gian thì phải báo thợ và mời người có chuyên môn xem, vì có thể liên quan đến lún móng.
Nhà miễn giấy phép xây dựng có đăng ký vào giấy chứng nhận được không?
Được, nếu nhà xây trên đất ở và phù hợp quy hoạch. Thường cần xác nhận về việc nhà xây phù hợp quy hoạch, không có tranh chấp theo hướng dẫn của địa phương. Hỏi UBND cấp xã về giấy tờ cụ thể.
Có bắt buộc phải đăng ký nhà mới vào giấy chứng nhận không?
Không bắt buộc làm ngay, nhưng nên làm. Nhà có trên giấy chứng nhận giúp chia thừa kế, tặng cho, thế chấp, chuyển nhượng thuận lợi hơn. Làm sớm khi giấy tờ thi công còn đủ thì hồ sơ đi nhanh hơn.
Thợ không đến sửa lỗi trong thời gian bảo hành thì làm sao?
Báo bằng tin nhắn có lưu, kèm ảnh, cho thời hạn hợp lý. Nếu thoả thuận có ghi, dùng khoản giữ lại để thuê người khác sửa, giữ giấy ký nhận của người sửa. Không thoả thuận được thì nhờ hoà giải ở thôn.
Nên nhận những giấy tờ gì từ thợ khi bàn giao?
Bản vẽ đã chỉnh theo thực tế, sơ đồ đường điện nước âm tường, vị trí bể tự hoại và hố ga, danh sách vật tư chính, phiếu bảo hành thiết bị, thông tin liên lạc các đội thợ. Gom vào sổ tay ngôi nhà.