Sửa nhà từng phần mà không lãng phí khi đi theo thứ tự: an toàn trước (điện, kết cấu nguy hiểm), che chắn sau (mái, chống ẩm, thoát nước), rồi tới hệ thống ẩn (đường ống, dây điện trong tường, nền), cuối cùng mới hoàn thiện (ốp lát, sơn, trần, đồ nội thất). Làm ngược thứ tự này là nguồn lãng phí lớn nhất: sơn đẹp rồi phải đục tường đi lại ống nước, lát nền mới rồi lại cạy lên để nâng nền.
Nhiều gia đình ở quê sửa nhà theo tiền về: năm nay con gửi được một khoản thì làm cái bếp, sang năm làm cái mái. Không có gì sai với cách làm đó, miễn là có một bản kế hoạch chung để mỗi đợt nhỏ nằm đúng chỗ của nó. Bài này hướng dẫn cách lập bản kế hoạch ấy.
Lập danh sách đủ trước khi làm việc đầu tiên
Danh sách này không cần đẹp, chỉ cần đủ. Mục đích là thấy toàn cảnh để không có đợt nào làm hỏng việc của đợt sau.
- Đi từng phòng, từng phía ngoài nhà, ghi mọi chỗ hư hỏng và mọi điều muốn thay đổi, kể cả những mong muốn chưa chắc làm, như thêm phòng, làm gác, đổi bếp.
- Chụp ảnh mỗi mục, đánh số trùng với số trong danh sách.
- Hỏi tất cả người đang ở và người hay về: cha mẹ cần gì, con cháu cần gì. Ghi cả ý kiến khác nhau.
- Nhờ người có chuyên môn xem những mục liên quan kết cấu: nứt, lún, kèo, móng. Ghi lại kết luận.
- Phác một bản vẽ mặt bằng đơn giản trên giấy kẻ ô: phòng, cửa, vị trí bếp, nhà vệ sinh, đường điện nước hiện có và dự định.
Bản phác mặt bằng là thứ quan trọng nhất. Khi đã định sau này nhà vệ sinh sẽ nằm ở đâu, đợt sửa nền năm nay có thể chôn sẵn ống thoát tới đúng chỗ đó, dù nhà vệ sinh hai năm nữa mới làm.
Bốn nhóm việc và thứ tự ưu tiên
Sau khi có danh sách, xếp từng mục vào một trong bốn nhóm. Thứ tự giữa các nhóm gần như cố định; trong mỗi nhóm thì có thể linh hoạt theo tiền và mùa.
| Nhóm | Gồm những việc | Vì sao đứng ở vị trí này |
|---|---|---|
| 1. An toàn | Điện cũ nguy hiểm, kết cấu có dấu hiệu nguy hiểm, cầu thang không tay vịn, nhà vệ sinh ngoài vườn của người già | Rủi ro cho người, không thể chờ |
| 2. Che chắn | Mái dột, chống ẩm chân tường, thoát nước quanh nhà, cửa hỏng không đóng kín | Nước là nguyên nhân làm hỏng mọi thứ khác; sửa sau cùng là sửa lại |
| 3. Hệ thống ẩn | Đường ống cấp thoát, dây điện âm tường, nền, bể tự hoại, kết cấu cần gia cố | Nằm dưới lớp hoàn thiện; làm sau hoàn thiện là phải đục phá |
| 4. Hoàn thiện | Ốp lát, trần, sơn, cửa mới đẹp hơn, tủ bếp, đồ nội thất | Chỉ bền khi ba nhóm trên đã xong ở khu vực đó |
Có thể làm theo khu thay vì cả nhà: hoàn tất đủ bốn nhóm cho khu bếp và nhà vệ sinh năm nay, khu phòng khách năm sau. Điều cần tránh là làm nhóm bốn ở một khu mà nhóm hai, nhóm ba ở khu đó chưa xong.
Chừa sẵn cho đợt sau: những việc nhỏ đỡ đập phá lớn
Chôn ống chờ. Khi đổ nền, làm sân, hãy chôn sẵn ống thoát nước, ống luồn dây điện tới vị trí dự định của nhà vệ sinh, bếp, máy bơm, đèn sân. Bịt đầu ống và đánh dấu vị trí trên bản vẽ.
Kéo dây điện đủ tải ngay từ đầu. Khi làm lại tủ điện và đường trục, tính luôn tải cho bếp điện, máy nước nóng, máy lạnh có thể lắp sau. Thay đường trục là việc khó; thêm ổ cắm sau thì dễ.
Để sẵn lỗ chờ ở tường. Nếu định nối thêm phòng, làm sẵn lanh tô cho cửa thông tương lai, chèn tạm bằng gạch dễ tháo.
Giữ cao độ nền thống nhất. Đợt sửa nền đầu tiên nên chốt cao độ chung cho cả nhà, những khu làm sau sẽ theo đúng cao độ đó, không sinh ra bậc chênh.
Chọn vật liệu còn mua lại được. Gạch ốp lát, ngói, màu sơn nên chọn loại phổ biến hoặc mua dư một ít cất đi, để đợt sau còn tìm được cái giống.
Dự trù tiền mà không cần con số cụ thể
Không ai đưa được một con số đúng cho mọi vùng, mọi năm, nên điều có ích hơn là cách nghĩ về tiền. Thứ nhất, mỗi đợt nên có báo giá theo khối lượng cụ thể, ghi rõ hạng mục, vật liệu, khối lượng, nhân công. Báo giá khoán chung chung "sửa bếp" dễ phát sinh tranh cãi.
Thứ hai, nhà cũ luôn có phần chỉ lộ ra khi dỡ: kèo mục dưới mái, ống gỉ trong tường, nền rỗng dưới gạch. Mỗi đợt nên chừa một phần tiền dự phòng chưa giao cho hạng mục nào. Nếu cuối đợt không dùng tới thì phần đó chuyển sang đợt sau.
Thứ ba, đừng để tiền quyết định thứ tự. Khi có ít tiền, làm trọn một việc ở nhóm trên thay vì làm một nửa của việc ở nhóm dưới. Một mái được sửa kín hẳn có giá trị hơn nhiều so với nửa bộ tủ bếp mới trong căn bếp vẫn dột.
Thứ tư, gom những việc cần cùng một đội thợ vào cùng đợt: chống thấm mái và làm lại máng xối, đi lại điện và làm lại trần. Gọi thợ nhiều lần cho những việc nhỏ lẻ thường tốn công hơn.
Thứ năm, giữ một bảng theo dõi đơn giản cho mỗi đợt: dự kiến bao nhiêu, đã chi bao nhiêu, phát sinh gì và vì sao. Bảng này không để kiểm soát ai, mà để đợt sau dự trù sát hơn, và để những người cùng góp tiền thấy rõ đồng tiền đi đâu, tránh hiểu lầm trong gia đình.
Chọn mùa và nhịp làm
Việc ngoài trời như mái, chống thấm, thoát nước, sân nên làm trong mùa khô của vùng mình, và xong trước mùa mưa bão. Việc trong nhà như điện, ốp lát, sơn, đồ gỗ có thể làm quanh năm, nhưng sơn và chống thấm cần những ngày khô ráo.
Ở nông thôn, mùa vụ cũng là yếu tố: lúc thu hoạch, thợ địa phương bận đồng áng, sân nhà dùng phơi lúa, nhà cần chỗ chứa nông sản. Lên lịch sửa vào lúc nông nhàn giúp có thợ và có chỗ. Những đợt về quê dịp lễ, Tết là lúc người con đi làm xa có mặt để xem, nhưng cũng là lúc thợ nghỉ; có thể dùng dịp đó để khảo sát, chốt việc, rồi làm sau.
Giữa các đợt, hãy sống thử với phần đã làm một thời gian. Nhiều gia đình sau khi ở với cái bếp mới vài tháng mới biết nên đặt nhà vệ sinh ở đâu cho tiện. Nhịp chậm có cái lợi của nó.
Khoảng nghỉ giữa các đợt cũng là lúc để thấy chất lượng đợt trước: mái sửa có kín qua một mùa mưa không, nền mới có lún không, đường điện có ổn không. Nếu có vấn đề, xử lý trong thời gian bảo hành rồi mới sang đợt mới.
Sổ tay ngôi nhà: ghi lại để đợt sau không mò
Sau mỗi đợt, ghi vào một cuốn sổ hoặc một thư mục ảnh: làm gì, ngày nào, ai làm, vật liệu gì, ống đi đường nào, dây điện chạy chỗ nào trong tường, chỗ nào chôn ống chờ. Chụp ảnh tường, nền trước khi trát, trước khi lát, khi ống và dây còn nhìn thấy.
Những thông tin này cực kỳ có ích khi khoan tường treo đồ, khi sửa ống rò, khi đợt sau làm tiếp, và khi ngôi nhà được truyền lại cho con cháu. Nhiều thợ sửa nhà cũ mất nửa ngày chỉ để dò xem ống nước đi đâu.
Không cần cầu kỳ: một cuốn vở học trò, mỗi đợt một trang, dán kèm vài ảnh in hoặc lưu trong một thư mục điện thoại đặt tên theo năm là đủ. Điều quan trọng là có người trong nhà chịu trách nhiệm ghi.
Giữ chung sổ với giấy tờ đất, giấy bảo hành, hợp đồng với thợ của từng đợt. Nếu có người thân ở xa cùng góp tiền, chia sẻ bản ảnh chụp sổ để mọi người cùng biết đã làm gì, còn gì.
Ví dụ giả định: ba năm sửa căn nhà của cha mẹ
Ví dụ giả định: hai anh em đi làm ở thành phố, cha mẹ ở căn nhà mái ngói tường gạch ở quê. Nhà dột ở gian sau, điện đi dây cũ, nhà vệ sinh ngoài vườn, bếp củi dưới đất. Tiền hai anh em gửi về đủ làm khoảng một phần mỗi năm.
Năm thứ nhất, họ làm nhóm an toàn và che chắn: thay toàn bộ điện với tủ điện mới đủ tải cho sau này, sửa mái gian sau, khơi rãnh thoát nước quanh nhà. Cùng lúc gắn tay vịn và đèn ngủ dọc lối ra vườn. Năm thứ hai, làm hệ thống ẩn và khu ướt: đổ lại nền gian sau theo cao độ chung đã chốt, chôn ống thoát, xây nhà vệ sinh mới sát phòng cha mẹ, làm bể tự hoại đúng cách. Năm thứ ba mới làm bếp: nâng bếp củi lên bệ, thêm bàn bếp, ốp lát, sơn lại cả nhà.
Không đợt nào phải đục phá việc của đợt trước, vì ngay từ đầu họ đã có bản phác chỉ rõ nhà vệ sinh và bếp sẽ nằm đâu. Người em giữ cuốn sổ ghi chép, có ảnh từng đoạn ống trước khi lấp.
Những dấu hiệu kế hoạch đang đi lệch
Kế hoạch nhiều đợt kéo dài vài năm nên dễ trôi. Các dấu hiệu dưới đây cho thấy nên dừng lại xem lại thứ tự.
- Đang làm hoàn thiện ở khu mà mái phía trên vẫn dột.
- Mỗi đợt lại phải đục một phần của đợt trước.
- Đã sửa đẹp phòng khách nhưng người già vẫn đi vệ sinh ngoài vườn ban đêm.
- Không ai trong nhà còn nhớ ống chôn chỗ nào, dây đi đường nào.
- Mỗi đợt thuê một đội thợ khác mà không có bản vẽ chung, mỗi đội làm theo ý mình.
- Dự phòng của đợt trước đã tiêu hết vào việc phát sinh không ghi lại.
Khi thấy hai, ba dấu hiệu cùng lúc, hãy lấy lại danh sách ban đầu, cập nhật, xếp lại nhóm. Mất một buổi chiều ngồi lại có khi đỡ cả một đợt sửa sai.
Cũng nên nhớ rằng kế hoạch có thể thay đổi vì hoàn cảnh: cha mẹ yếu đi, con cái về quê ở hẳn, một trận bão làm hỏng mái. Điều chỉnh là bình thường, miễn là mỗi lần điều chỉnh đều quay lại bốn nhóm việc để xếp lại.
Câu hỏi thường gặp
Nên sửa mái trước hay sửa điện trước?
Nếu điện đang có dấu hiệu nguy hiểm như dây cháy xém, chập, giật nhẹ khi chạm thì sửa điện trước vì rủi ro cho người. Nếu điện còn an toàn, sửa mái trước để nước không làm hỏng thêm dây, trần, tường, rồi làm lại điện khi đã kín.
Có nên thuê cùng một đội thợ cho mọi đợt không?
Thuận tiện nếu đội làm tốt, vì họ đã biết nhà. Nhưng không bắt buộc. Quan trọng hơn là có bản vẽ phác chung và sổ ghi chép để đội nào đến cũng biết hiện trạng và kế hoạch, không tự ý thay đổi cao độ nền hay vị trí đường ống.
Sửa từng phần có cần xin phép từng lần không?
Sửa bên trong không đụng kết cấu, công năng, mặt ngoài thường được miễn giấy phép. Nếu một đợt có mở rộng, nâng tầng, thay đổi kết cấu hay mặt ngoài đáng kể, hãy hỏi UBND cấp xã trước đợt đó.
Làm sao biết báo giá của thợ có hợp lý không khi không có mức chung để so?
So sánh ít nhất hai báo giá có cùng danh sách hạng mục và khối lượng, hỏi người quen vừa sửa nhà trong vùng, và yêu cầu thợ tách vật liệu với nhân công. Báo giá quá thấp so với những chỗ khác thường đi kèm phát sinh sau.
Đợt nào nên có mặt người con ở xa?
Đợt khảo sát và chốt danh sách ban đầu, và các thời điểm làm hệ thống ẩn như chôn ống, đi dây, đổ nền, vì sau đó sẽ bị che lấp. Các đợt hoàn thiện có thể theo dõi qua ảnh và người thân ở gần.
Có nên vay để làm một lần cho xong không?
Đó là quyết định tài chính của từng gia đình, phụ thuộc thu nhập và khả năng trả. Làm một lần giảm xáo trộn và chi phí gọi thợ nhiều lần, làm nhiều đợt giảm áp lực tiền. Dù chọn cách nào, thứ tự hạng mục vẫn giữ nguyên.