Chủ nhà nên có mặt nghiệm thu ở những mốc mà sau đó không thể xem lại: hố móng trước khi đổ, thép trước khi đổ bê tông, đường ống điện nước trước khi trát, kèo và xà gồ trước khi lợp, chống thấm trước khi lát. Mỗi mốc chỉ cần vài phút nhìn đúng chỗ, chụp ảnh và ghi một dòng biên bản.
Nghiệm thu không phải để bắt lỗi thợ mà để cả hai bên chốt lại phần việc đã xong trước khi chuyển sang phần tiếp theo. Chủ nhà kiểm được những dấu hiệu bằng mắt; chuyện kết cấu như thép bao nhiêu, bê tông thế nào là đủ thì cần người có chuyên môn. Bài này chỉ chủ nhà nhìn vào đâu ở từng mốc.
Vì sao phải nghiệm thu từng phần, không đợi cuối
Một ngôi nhà được xây theo lớp: móng bị đất lấp, thép bị bê tông bọc, ống bị vữa trát, kèo bị mái che. Khi lớp sau đã phủ lên, lỗi của lớp trước không còn nhìn thấy, chỉ lộ ra qua hậu quả: lún, nứt, thấm, dột, rò điện. Sửa lúc đó phải đục phá, tốn hơn nhiều so với sửa ngay khi còn hở.
Nghiệm thu từng phần cũng là cách gắn tiền với việc. Mỗi mốc nghiệm thu xong là căn cứ để trả đợt tiền tương ứng, và là lúc hai bên chốt những gì đã làm theo bản vẽ, những gì đã đổi.
Ở nông thôn, nhiều chủ nhà ngại đứng xem vì sợ thợ phật lòng, hoặc nghĩ mình không biết gì. Thực ra thợ làm tốt thường muốn chủ nhà xem, vì chữ ký nghiệm thu bảo vệ họ: sau này có chuyện, phần nào đã được chủ nhà xem và đồng ý là rõ ràng.
Chủ nhà không cần biết tính toán kết cấu. Chỉ cần biết nhìn vào đâu, so với bản vẽ, hỏi đúng câu, và biết khi nào phải mời người có chuyên môn.
Khi đi xem công trường, nhớ an toàn của chính mình: đi giày kín, không đứng dưới chỗ thợ đang làm trên cao, không leo giàn giáo, không bước lên sàn mới đổ. Mốc mái nên xem từ dưới đất hoặc từ chỗ đứng chắc chắn, nhờ thợ chụp ảnh cận cảnh những chỗ không với tới.
Các mốc nghiệm thu và chủ nhà nhìn vào đâu
Bảng dưới liệt kê các mốc chính của nhà một tầng thông thường. Nhà hai tầng thì lặp lại mốc thép, bê tông cho từng sàn.
| Mốc | Chủ nhà nhìn vào đâu | Khi nào mời người có chuyên môn |
|---|---|---|
| Hố móng trước khi đổ | Đáy hố khô, không bùn sình; kích thước, độ sâu đúng bản vẽ; thành hố không sụt | Đào gặp đất yếu, đất mượn, nước ngầm, rễ cây lớn |
| Thép móng, cột, dầm trước khi đổ | Số thanh, cách buộc so với bản vẽ; có con kê tạo lớp bảo vệ; thép không gỉ bong vảy | Thợ đổi thép khác bản vẽ, thép trông thưa hơn |
| Đổ bê tông | Đổ liền mạch; có đầm; sau đổ có tưới nước bảo dưỡng nhiều ngày | Tháo cốp pha thấy rỗ lớn, lộ thép |
| Tường xây | Thẳng đứng, mạch vữa đầy và so le; có giằng tường, lanh tô trên cửa | Tường nghiêng rõ, nứt khi chưa trát |
| Đường ống điện, nước trước khi trát | Đi đúng vị trí; ống nước được thử áp, không rò; dây điện trong ống bảo vệ | Nghi ngờ đấu nối điện không an toàn |
| Kèo, xà gồ trước khi lợp | Kèo đều, liên kết chắc; độ dốc mái hợp lý; có giằng chống gió | Vùng bão, gió mạnh, mái nhịp lớn |
| Chống thấm sàn vệ sinh, mái bằng | Ngâm nước thử một thời gian, không thấm xuống dưới | Thấm khi thử |
Những cột cuối bảng không có nghĩa chủ nhà phải tự xử lý. Ý là khi thấy dấu hiệu đó, dừng lại, chụp ảnh, mời kỹ sư hoặc người có chứng chỉ giám sát xem trước khi cho làm tiếp.
Cách làm một buổi nghiệm thu ngắn gọn
Một buổi nghiệm thu ở công trường nhà ở không cần thủ tục cầu kỳ. Nhưng nên theo một trình tự để không bỏ sót.
- Hẹn trước: nhờ thợ báo trước một hai ngày khi sắp tới mốc cần xem, để chủ nhà hoặc người được nhờ sắp xếp có mặt.
- Mang bản vẽ: đứng tại chỗ, so từng thứ với bản vẽ, hỏi thợ chỗ nào đã đổi và vì sao.
- Nhìn, đo, hỏi: dùng thước dây đo vài kích thước chính; hỏi thợ về những gì không hiểu. Thợ giải thích rõ ràng là dấu hiệu tốt.
- Chụp ảnh: chụp toàn cảnh rồi chụp gần những chỗ quan trọng, ảnh tự lưu ngày giờ.
- Ghi biên bản: một trang ngắn, ghi ngày, mốc nào, đạt hay chưa, chỗ nào phải sửa, hai bên ký.
- Chỉ cho làm tiếp khi chỗ phải sửa đã được sửa và xem lại.
Với người ở xa, có thể nghiệm thu qua video gọi trực tiếp: nhờ người ở công trường đưa máy chậm qua từng chỗ, chủ nhà hỏi, rồi người ở chỗ ký biên bản thay theo uỷ quyền. Nhưng những mốc quan trọng nhất như móng, thép sàn, nếu được thì nên có mặt hoặc nhờ người có chuyên môn có mặt.
Biên bản: ngắn, rõ, có chữ ký
Biên bản nghiệm thu nhà ở của gia đình không cần theo mẫu của công trình nhà nước. Một trang giấy viết tay là đủ, gồm: ngày giờ, tên công trình, mốc nghiệm thu, người có mặt, kết luận đạt hay chưa đạt, danh sách chỗ phải sửa với thời hạn, chữ ký hai bên.
Câu viết mẫu: "Ngày …, nghiệm thu thép móng nhà ông A. Số thanh và vị trí đúng bản vẽ tờ số …, có con kê. Đạt, đồng ý cho đổ bê tông." Hoặc: "Chưa đạt: thép dầm trục C thiếu đai đoạn gần cột. Thợ bổ sung trước khi đổ. Xem lại ngày …".
Đánh số biên bản theo thứ tự, kẹp chung với ảnh. Cuối công trình, tập biên bản cho thấy toàn bộ lịch sử ngôi nhà: phần nào làm khi nào, ai xem, đạt hay đã sửa. Tập này rất có ích khi có tranh chấp, khi đăng ký nhà vào giấy chứng nhận, và khi mười năm sau cần sửa chữa.
Nếu có kỹ sư hoặc người giám sát xem, đề nghị họ ký thêm hoặc ghi nhận xét vào biên bản. Ý kiến của họ là căn cứ chuyên môn quan trọng nhất trong tập hồ sơ. Giữ bản gốc ở nhà, chụp một bản gửi cho người thân ở xa, để giấy tờ không mất khi gặp mưa lũ hay dọn nhà.
Dấu hiệu làm ẩu chủ nhà tự nhận ra được
Đổ bê tông khi chủ nhà vắng mà không báo. Nhất là móng và sàn. Đổ xong thì thép đã bị bọc kín, không còn cách nào kiểm. Hẹn rõ ngay từ đầu: các mốc này phải báo trước.
Không tưới bảo dưỡng bê tông. Bê tông mới đổ cần giữ ẩm trong nhiều ngày, nhất là khi trời nắng gió. Thấy mặt bê tông khô trắng, nứt chân chim ngay ngày đầu là dấu hiệu chưa được chăm.
Tháo cốp pha quá sớm. Tháo sớm để luân chuyển cốp pha sang chỗ khác có thể làm hỏng cấu kiện. Hỏi thợ dự định tháo khi nào và vì sao; nếu nghi ngờ, hỏi người có chuyên môn.
Xây tường liền một mạch quá cao trong ngày. Vữa chưa kịp đông, tường dễ nghiêng, phình. Thợ có nghề chia đợt, để vữa đông rồi xây tiếp.
Trát vội lên chỗ chưa xem. Thợ trát tường trước khi chủ nhà xem đường ống, đường dây. Không ai biết bên trong đấu nối thế nào, rò ở đâu.
Không có dây an toàn khi làm mái. Không chỉ là chuyện an toàn của thợ. Đội coi nhẹ an toàn thường cũng coi nhẹ những chi tiết khác. Nhắc thợ, và nếu cần, tạm dừng phần việc trên cao cho đến khi có biện pháp an toàn.
Mỗi vùng có mốc cần xem kỹ hơn
Ở đồng bằng sông Cửu Long và những vùng ven sông, đất ruộng cũ, đất ao lấp, nền thường yếu. Mốc quan trọng nhất là móng: đáy hố có bùn không, nền đã được xử lý theo bản vẽ chưa, phần đất tôn nền được đầm từng lớp hay đổ một lần. Sau khi xây, để ý vết nứt xiên ở góc tường trong mấy tháng đầu, dấu hiệu lún không đều.
Ở miền Trung và ven biển, mốc mái cần xem kỹ nhất. Kèo và xà gồ liên kết chắc với tường, cột; mái có giằng chống gió; tôn hoặc ngói được bắt vít, buộc chặt theo cách chống bão của vùng. Gió muối làm gỉ nhanh, nên để ý thép lộ ra ngoài có được bảo vệ không, đinh vít có loại chống gỉ không.
Ở Tây Nguyên, Lâm Đồng và vùng đồi, mốc đáng xem là san nền và thoát nước: taluy có được tạo dốc và gia cố không, rãnh thoát nước mưa quanh nhà có đủ, nước có bị dồn về chân móng không. Nhà trên đất dốc cần người có chứng chỉ thiết kế xem phần nền, móng, tường chắn.
Ở miền Bắc, mốc chống thấm và chống nồm đáng chú ý: lớp chống thấm chân tường, cổ trần, mái bằng; cửa sổ có đủ để thông gió. Nghiệm thu theo đặc thù vùng giúp chủ nhà dồn sự chú ý vào đúng chỗ ngôi nhà dễ gặp vấn đề nhất.
Khi nào cần mời kỹ sư hoặc người giám sát
Với nhà một tầng đơn giản trên nền đất tốt, chủ nhà cẩn thận cộng với thợ có nghề thường đủ. Nhưng có những trường hợp nên có người có chuyên môn: nhà từ hai tầng trở lên, nhà có sàn bê tông, nhà trên đất yếu, đất ruộng cũ, đất ao lấp, đất dốc, nhà sát nhà hàng xóm cũ, nhà ở vùng bão mạnh, và bất kỳ khi nào thấy dấu hiệu bất thường ở bảng trên.
Không nhất thiết phải thuê giám sát suốt công trình. Nhiều gia đình thuê người có chứng chỉ đến xem đúng các mốc móng, thép sàn, mái; mỗi lần vài giờ. Thông báo cho thợ biết từ đầu rằng các mốc này sẽ có người xem, để thợ sắp xếp và không cảm thấy bị nghi ngờ.
Nên chọn người xem độc lập với đội thợ, không phải người do thợ giới thiệu, để ý kiến khách quan. Có thể hỏi những gia đình đã xây trong vùng, hoặc hỏi ở xã xem có người nào nhận việc này.
Khi kỹ sư yêu cầu sửa, ghi vào biên bản, thợ sửa xong thì mời xem lại. Chi phí cho vài buổi xem như vậy thường nhỏ so với rủi ro phải sửa móng, sửa sàn về sau, và quan trọng hơn là an toàn cho người sống trong nhà.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà không biết gì về xây dựng thì nghiệm thu thế nào?
Không cần biết tính toán. Chỉ cần mang bản vẽ ra so, nhìn những dấu hiệu dễ thấy như hố móng khô, thép có con kê, tường thẳng, ống không rò, rồi chụp ảnh và ghi biên bản. Phần kết cấu nghi ngờ thì mời người có chuyên môn xem.
Mốc nghiệm thu nào quan trọng nhất?
Thép trước khi đổ bê tông móng, cột, dầm, sàn, vì sau khi đổ không thể kiểm lại. Tiếp theo là đường ống điện nước trước khi trát và kèo mái trước khi lợp. Với nhà có sàn, nên có người có chuyên môn xem mốc thép sàn.
Biên bản nghiệm thu có cần theo mẫu không?
Với nhà ở của gia đình, không bắt buộc theo mẫu cố định. Một trang viết tay ghi ngày, mốc, kết luận đạt hay chưa, chỗ phải sửa, chữ ký hai bên là đủ dùng. Đánh số và kẹp chung với ảnh.
Thợ đổ bê tông khi chủ nhà vắng thì làm sao?
Hỏi lý do, xem ảnh nếu thợ có chụp thép trước khi đổ. Nếu không có gì để kiểm và là phần kết cấu quan trọng, mời người có chuyên môn đánh giá. Ghi lại sự việc và nhắc thợ rằng các mốc sau phải báo trước.
Người ở xa nghiệm thu qua video có được không?
Được với nhiều mốc, nếu người ở công trường quay chậm, rõ từng chỗ và chủ nhà hỏi trực tiếp. Nhưng với móng và thép sàn, nên có mặt hoặc nhờ người có chuyên môn có mặt, vì video khó thấy hết chi tiết.
Thử chống thấm sàn nhà vệ sinh như thế nào?
Sau khi làm lớp chống thấm, bịt lỗ thoát, ngâm nước trên sàn một thời gian theo hướng dẫn của thợ hoặc người có chuyên môn, rồi xem trần, tường phía dưới và xung quanh có ẩm không. Không thấm mới cho lát gạch.