Nên tự quản việc xây (gia đình tự mua vật tư, thuê thợ theo nhân công) khi có người ở gần, rảnh, quen nơi bán vật liệu và nhà không phức tạp; nên giao trọn gói khi chủ nhà ở xa, ít thời gian, hoặc nhà có phần kỹ thuật khó. Không cách nào luôn rẻ hơn hay luôn an toàn hơn; mỗi cách chuyển phần việc và phần rủi ro về một phía khác.
Câu hỏi "tự làm hay thuê trọn gói" thường được đặt như chuyện tiết kiệm. Thật ra đó là chuyện ai làm công việc quản lý: đặt hàng, điều phối, kiểm hàng, giải quyết sự cố mỗi ngày. Bài này giúp gia đình nhìn rõ khối việc ấy trước khi chọn, để không chọn tự quản rồi bỏ dở giữa chừng, hoặc chọn trọn gói rồi mất quyền kiểm.
Hai cách thực chất khác nhau ở đâu
Khi tự quản, chủ nhà đóng vai người điều hành công trình. Thợ chỉ bán công; mọi thứ khác như mua thép loại gì, khi nào chở cát tới, xi măng đủ dùng tới thứ mấy, ai gọi thợ điện tới lúc nào đều là việc của chủ nhà. Đổi lại, chủ nhà nắm từng bao vật liệu và biết rõ tiền đi đâu.
Khi giao trọn gói, người nhận thầu gánh việc điều hành và chịu trách nhiệm về vật tư, nhân công, tiến độ theo hợp đồng. Chủ nhà đỡ việc hằng ngày, nhưng phải giỏi ở một việc khác: viết rõ yêu cầu từ đầu và nghiệm thu đúng. Nếu hợp đồng mơ hồ về chủng loại vật liệu, người nhận thầu có thể chọn loại rẻ hơn mà vẫn không sai hợp đồng.
Một khác biệt nữa ít người để ý là quyền quyết định giữa chừng. Khi tự quản, chủ nhà đổi loại gạch, dời cửa sổ khá dễ vì vật tư do mình mua. Khi trọn gói, mỗi thay đổi kéo theo thương lượng giá, nên những thứ chưa chắc chắn tốt nhất nên chốt trước khi ký.
Ở nông thôn còn nhiều dạng ở giữa: thợ cả lo nhân công và phần vật tư nhỏ, chủ nhà mua vật tư chính; hoặc giao trọn gói phần thô, chủ nhà tự lo hoàn thiện. Khi bàn với thợ, nên gọi tên cụ thể từng phần ai lo, thay vì dùng chữ "trọn gói" chung chung mà mỗi bên hiểu một kiểu.
Khối việc chủ nhà phải làm trong từng cách
Bảng dưới liệt kê việc thường ngày, giúp gia đình ước xem mình có người và thời gian cho cách nào.
| Việc | Tự quản (khoán nhân công) | Giao trọn gói |
|---|---|---|
| Chọn và đặt vật tư | Chủ nhà làm, theo từng đợt | Người nhận thầu làm, chủ nhà kiểm chủng loại |
| Nhận hàng, đếm, bảo quản | Chủ nhà hoặc đầu mối có mặt khi xe tới | Người nhận thầu; chủ nhà kiểm ngẫu nhiên |
| Điều phối các đội thợ (nề, điện, nước, sắt, cửa) | Chủ nhà hoặc thợ cả theo thoả thuận | Người nhận thầu |
| Xử lý vật tư thiếu, hư, giao chậm | Chủ nhà | Người nhận thầu |
| Kiểm chất lượng theo mốc | Chủ nhà, nên có người chuyên môn | Chủ nhà, nên có người chuyên môn |
| Quản lý tiền hằng ngày | Nhiều khoản nhỏ, nhiều nơi | Thanh toán theo đợt |
| Thời gian có mặt cần thiết | Gần như mỗi ngày | Theo các mốc nghiệm thu |
Dòng "kiểm chất lượng theo mốc" giống nhau ở cả hai cột. Giao trọn gói không có nghĩa là giao luôn việc kiểm; đó là phần chủ nhà không nên nhường cho chính người làm.
Khi nào tự quản là lựa chọn hợp lý
Có người ở gần và có thời gian. Một người trong nhà nghỉ hưu, làm nghề tự do, hoặc có thể sắp xếp ghé công trường mỗi sáng và chiều trong suốt mấy tháng.
Quen nơi bán vật liệu trong vùng. Biết chỗ nào giao đúng hẹn, hàng đúng loại, có thể đặt theo đợt và trả lại phần dư. Quan hệ quen biết ở quê là lợi thế thật của cách tự quản.
Nhà đơn giản, thợ quen. Nhà một tầng, mẫu thợ đã làm nhiều lần, đất tốt. Ít hạng mục kỹ thuật phức tạp cần nhiều đội thợ phối hợp.
Gia đình muốn chọn kỹ từng vật liệu. Có những nhà muốn tự chọn gạch, ngói, gỗ cửa theo ý mình, sẵn lòng bỏ công đi xem, so sánh.
Có thể chịu được tiến độ chậm hơn. Tự quản thường có những ngày thợ phải chờ vật tư. Gia đình không có mốc gấp thì chấp nhận được.
Khi nào nên giao trọn gói
Chủ nhà ở xa. Không ai có mặt hằng ngày để nhận hàng, điều phối. Tự quản từ xa là cách dễ thất thoát và dễ chậm nhất.
Nhà có phần kỹ thuật phức tạp. Nhà hai tầng, đất yếu, đất dốc, nhiều hạng mục cần phối hợp nhiều đội. Một đầu mối chịu trách nhiệm toàn bộ giúp tránh cảnh các đội đổ lỗi cho nhau.
Có bản vẽ và dự toán chi tiết. Trọn gói chỉ an toàn khi khối lượng và chủng loại vật liệu được ghi rõ. Có bản vẽ đầy đủ, việc so báo giá và nghiệm thu mới có căn cứ.
Gia đình cần biết trước tổng chi phí. Hợp đồng trọn gói ghi rõ giá giúp gia đình lập kế hoạch tiền, dù vẫn cần dự phòng cho phần thay đổi do chính gia đình yêu cầu.
Có người nhận thầu đáng tin để chọn. Đã xem nhà họ làm, hỏi được chủ nhà cũ, thấy cách họ xử lý khi có lỗi. Không có người đáng tin thì trọn gói chỉ chuyển rủi ro sang chỗ khó kiểm hơn.
Rủi ro của từng cách và cách giảm
Rủi ro lớn nhất của tự quản là quá sức. Gia đình bắt đầu hào hứng, sau vài tuần mệt mỏi vì phải dậy sớm nhận cát, chạy đi mua thêm ống nước, xử lý thợ nghỉ đột xuất. Vật tư mua thừa, mua thiếu, mua sai loại; hao hụt không kiểm được. Cách giảm là thuê thợ cả có năng lực điều phối, giao cho họ lên danh sách vật tư theo từng tuần, và có một người đầu mối cố định của gia đình.
Rủi ro lớn nhất của trọn gói là chất lượng vật tư và phần khuất. Người nhận thầu có động cơ giảm chi phí; nếu hợp đồng không ghi chủng loại, hoặc không ai kiểm thép trước khi đổ, phần thiếu nằm trong tường, trong móng. Cách giảm là ghi rõ chủng loại vật liệu cho từng hạng mục, quy định các mốc chủ nhà được kiểm trước khi đổ bê tông, và thanh toán theo mốc nghiệm thu.
Có một rủi ro riêng của trọn gói ít được nói tới: người nhận thầu nhận nhiều công trình cùng lúc, chia thợ đi nhiều nơi, công trình của mình có tuần chỉ còn một hai người làm. Hợp đồng nên ghi tiến độ theo mốc và số thợ tối thiểu ở các giai đoạn chính, kèm cách xử lý khi chậm.
Ở cả hai cách, rủi ro chung là phát sinh không kiểm soát. Mọi thay đổi so với bản vẽ, dù do thợ đề xuất hay chủ nhà đổi ý, nên được ghi lại có ngày, có xác nhận của hai bên, kèm khối lượng và cách tính tiền.
Chi phí ẩn của tự quản: sức khoẻ và chuyện trong nhà
Khi tính tự quản có lợi hay không, ít ai tính công của chính người trong nhà. Người đứng ra quản lý mất ngủ vì lo xe vật liệu tới muộn, đứng nắng mỗi ngày, có khi phải nghỉ việc riêng, bỏ vụ mùa. Với người lớn tuổi, mấy tháng như vậy có thể ảnh hưởng thật tới sức khoẻ.
Chuyện tiền bạc trong gia đình cũng dễ căng hơn khi tự quản. Mỗi ngày có nhiều khoản chi nhỏ qua tay một người; nếu nhiều anh chị em cùng góp tiền, những khoản ấy dễ thành chuyện bàn tán khi không có sổ sách rõ ràng. Giao trọn gói với các đợt thanh toán lớn, rõ ràng, đôi khi giữ được hoà khí trong nhà tốt hơn.
Nếu vẫn chọn tự quản, nên chia việc: một người lo đặt và nhận vật tư, một người giữ sổ chi, một người đi chợ, lo nước cho thợ. Ghi sổ mỗi ngày, chụp lại hoá đơn, cuối tuần cho cả nhà xem. Việc nhỏ này giúp người đứng mũi chịu sào không phải gánh một mình và không bị nghi oan.
Ví dụ giả định: hai anh em, hai cách
Ví dụ giả định: hai anh em cùng xây nhà ở một xã trong cùng năm. Người anh nghỉ hưu, ở ngay tại quê, quen chủ cửa hàng vật liệu đầu xã. Anh chọn tự mua vật tư, khoán nhân công cho đội thợ quen. Mỗi sáng anh ra công trường, chiều ghé lại, cuối tuần cùng thợ cả lên danh sách vật tư cho tuần sau.
Người em làm ở thành phố, mỗi quý chỉ về được vài ngày, lại không quen ai bán vật liệu trong vùng. Em chọn giao trọn gói cho một người nhận thầu đã xây ba nhà trong xã, hợp đồng ghi chủng loại vật liệu và sáu mốc thanh toán; em thuê thêm một kỹ sư kiểm ở bốn mốc chịu lực.
Cả hai nhà đều xong. Nhà người anh chậm hơn dự kiến vì vài lần thợ phải chờ vật tư, nhưng anh hài lòng vì tự chọn được từng thứ. Nhà người em đúng tiến độ hơn; có một lần kỹ sư yêu cầu bổ sung thép trước khi đổ sàn. Không cách nào thắng cách nào; mỗi người chọn đúng với hoàn cảnh của mình.
Câu hỏi giúp gia đình tự quyết
Trả lời thật lòng những câu dưới đây. Càng nhiều câu "không", càng nên nghiêng về giao trọn gói có giám sát:
- Trong nhà có ai rảnh để có mặt ở công trường gần như mỗi ngày trong vài tháng không?
- Người đó có quen nơi bán vật liệu và biết phân biệt chủng loại cơ bản không?
- Người đó có chịu được việc nói "không" với thợ khi họ làm chưa đúng không?
- Nhà có phải loại thợ quen làm, đất có tốt, không có phần kỹ thuật phức tạp không?
- Gia đình có chịu được tiến độ chậm hơn, không có mốc phải xong gấp không?
- Có chỗ cất vật tư khô ráo, có người trông coi ban đêm không?
Nếu câu trả lời chia đều, cách dung hoà là giao trọn gói phần thô cho một đầu mối, gia đình tự lo phần hoàn thiện khi đã có thời gian và nhìn thấy hình hài ngôi nhà. Dù kết quả nghiêng về phía nào, phần móng, khung, mái và điện vẫn cần người có nghề làm, có người hiểu việc kiểm. Chọn cách tổ chức là chọn ai điều hành, không phải chọn có hay không cần chuyên môn.
Câu hỏi thường gặp
Tự mua vật tư có rẻ hơn giao trọn gói không?
Không chắc. Tự mua giúp tránh khoản lời trên vật tư của người nhận thầu, nhưng dễ có hao hụt, mua thừa, mua sai, và tốn thời gian của người nhà. Với người ở gần, quen nơi bán, nhà đơn giản thì thường có lợi; với người ở xa thì thường không.
Giao trọn gói thì còn cần giám sát không?
Vẫn cần. Người nhận thầu điều hành công việc hằng ngày, nhưng việc kiểm chất lượng ở các mốc như móng, thép trước khi đổ bê tông, mái thì chủ nhà không nên giao cho chính người làm. Thuê người có chuyên môn kiểm theo mốc là cách hợp lý.
Hợp đồng trọn gói cần ghi những gì?
Phạm vi công việc theo bản vẽ, chủng loại vật liệu từng hạng mục, tiến độ, các mốc nghiệm thu và thanh toán, cách tính phát sinh, bảo hành. Càng ghi rõ chủng loại, càng ít tranh cãi về sau. Phần ghi chép này nên có chữ ký của cả hai bên.
Có thể vừa trọn gói phần thô vừa tự lo hoàn thiện không?
Được, và nhiều gia đình chọn cách này. Phần thô cần phối hợp kỹ thuật nên giao một đầu mối; phần hoàn thiện như chọn gạch lát, cửa, thiết bị thì gia đình tự quyết. Cần ghi rõ ranh giới giữa hai phần để bảo hành không lẫn lộn.
Tự quản thì ai chịu trách nhiệm khi nhà bị lỗi?
Khi tự quản, trách nhiệm phân tán: thợ chịu phần tay nghề theo thoả thuận, nhà cung cấp chịu phần vật tư lỗi, còn những lỗi do điều phối, chọn sai vật liệu thì gia đình tự gánh. Vì vậy càng cần thoả thuận bằng văn bản với từng bên.
Nhờ người quen trong làng làm trọn gói có cần hợp đồng không?
Có, dù đơn giản. Hợp đồng không phải để nghi ngờ người quen, mà để hai bên cùng nhớ một điều. Nhiều mối quan hệ trong làng sứt mẻ chỉ vì phát sinh không ghi lại và mỗi bên nhớ một kiểu.