Khi chưa đủ tiền xây một lần, nên làm trọn những phần khó sửa và liên quan tới an toàn ngay từ đầu (móng, khung, mái, chống thấm, điện nước đi ngầm), rồi để sau những phần dễ làm thêm (sơn đẹp, ốp lát, trần trang trí, cổng tường rào, phòng phụ). Giai đoạn một phải là một ngôi nhà ở được trọn vẹn, không phải một nửa ngôi nhà.
Chia giai đoạn là cách nhiều gia đình ở quê vẫn làm, nhất là khi tiền đến theo vụ mùa hoặc theo đợt gửi về. Làm đúng thì nhà lớn dần mà không phải đập phá; làm sai thì giai đoạn hai phải tháo một phần của giai đoạn một. Bài này chỉ ra cách chia hợp lý, những thứ phải chừa sẵn, và các sai lầm hay gặp.
Hai kiểu chia giai đoạn
Kiểu thứ nhất là chia theo chiều sâu: xây đủ cả ngôi nhà ngay, nhưng hoàn thiện ở mức cơ bản, sau mới nâng cấp. Ví dụ giai đoạn một có tường trát, sơn một lớp, nền lát gạch thường, cửa đơn giản; vài năm sau mới ốp lát, đóng trần, thay cửa đẹp. Cách này hợp với gia đình cần đủ phòng ngay nhưng chưa đủ tiền cho phần đẹp.
Kiểu thứ hai là chia theo chiều rộng hoặc chiều cao: giai đoạn một xây một phần nhà, giai đoạn hai nối thêm phòng hoặc lên tầng. Ví dụ xây trước nhà một tầng ba phòng, chừa móng và cầu thang cho tầng hai; hoặc xây trước dãy chính, sau nối thêm dãy phòng phía bên. Cách này hợp với gia đình hiện ít người, sau này sẽ đông hơn.
Ở vùng có mùa vụ rõ, nhịp giai đoạn thường đi theo nhịp thu hoạch: mỗi vụ cà phê, mỗi vụ lúa xong lại làm thêm một phần. Cách này hợp lý nếu từng phần được thiết kế để đứng độc lập, có điểm dừng gọn gàng giữa các đợt.
Có thể kết hợp cả hai. Nhưng dù chia kiểu nào, câu hỏi then chốt vẫn là: giai đoạn một xong có ở được an toàn, không dột, không ẩm, điện nước dùng được không. Nếu câu trả lời là chưa, cách chia đó chưa ổn.
Phần nào phải làm trọn, phần nào để sau được
Bảng dưới phân loại theo tiêu chí: sau này làm thêm có phải phá cái đã có không, và có ảnh hưởng an toàn không.
| Hạng mục | Làm trọn từ đầu hay để sau | Lý do |
|---|---|---|
| Móng, cột, dầm, sàn | Làm trọn, tính cho cả giai đoạn sau | Gia cố sau rất khó và tốn, liên quan an toàn |
| Mái và chống thấm mái | Làm trọn | Nhà dột thì mọi thứ bên dưới hỏng nhanh |
| Điện, nước đi ngầm trong tường, sàn | Làm trọn, đi sẵn ống chờ | Đục tường, đục sàn sau này rất tốn và bẩn |
| Chống thấm nhà vệ sinh, chân tường | Làm trọn | Thấm lan dần, sửa phải phá lớp lát |
| Sơn, ốp lát, trần trang trí | Để sau được | Làm thêm không phải phá phần chịu lực |
| Cổng, tường rào, sân lát | Để sau được, tạm hàng rào cây hoặc lưới | Không ảnh hưởng an toàn của nhà |
| Phòng phụ, nhà kho, nhà để xe | Để sau được nếu đã chừa chỗ | Có thể làm tạm tạm thời bằng vật liệu nhẹ |
| Thiết bị cao cấp, nội thất | Để sau | Thay được bất cứ lúc nào |
Bảng này là gợi ý chung; nhà cụ thể có thể khác, chẳng hạn ở vùng hay mất trộm thì tường rào và cổng cần làm sớm hơn, ở vùng bão thì mái và cửa chắc chắn phải ưu tiên hơn cả. Nguyên tắc chung: tiền ít thì giảm ở lớp ngoài, không giảm ở lớp trong. Lớp ngoài thay được, lớp trong thì gần như không.
Những thứ phải chừa sẵn cho giai đoạn hai
Móng và khung tính cho tải trọng tương lai. Nếu định lên tầng, người có chứng chỉ thiết kế phải tính móng, cột cho nhà nhiều tầng ngay từ đầu. Việc này phải do người có chuyên môn quyết, không để thợ ước theo cảm giác.
Vị trí cầu thang. Chừa sẵn ô cầu thang, có thể tạm che bằng mái nhẹ. Nhà không chừa cầu thang, khi lên tầng phải đục sàn, cắt dầm.
Thép chờ và mạch nối. Chỗ sẽ nối tường, nối sàn sau này cần chi tiết chờ do người thiết kế chỉ định, và phải được bảo vệ khỏi gỉ trong thời gian chờ.
Ống điện nước chờ. Đi sẵn ống tới chỗ sẽ có phòng mới, nhà vệ sinh mới. Đặt sẵn tủ điện đủ chỗ cho các nhánh sau này.
Mặt bằng trống cho phần nối. Không đặt bể tự hoại, giếng, bể nước, cây lớn vào chỗ sẽ xây thêm. Ghi rõ trên mặt bằng định vị.
Giai đoạn một phải là một ngôi nhà ở được
Sai lầm phổ biến là xây phần thô cho toàn bộ nhà lớn, rồi hết tiền, cả nhà vẫn phải ở nhà cũ hoặc chái tạm trong nhiều năm, còn khung nhà mới đứng giữa nắng mưa. Tường gạch chưa trát hút nước, thép chờ gỉ, mái chưa lợp để mưa chảy vào sàn. Đến khi có tiền làm tiếp, một phần phải sửa lại.
Cách hợp lý hơn là thu nhỏ phạm vi giai đoạn một cho vừa tiền, nhưng làm trọn phạm vi đó: có mái, có cửa, có điện nước, có nhà vệ sinh dùng được, có chống thấm. Gia đình dọn vào ở ngay, tiết kiệm được tiền thuê chỗ ở hoặc thoát khỏi nhà cũ xuống cấp.
Ví dụ giả định: một gia đình định xây nhà năm phòng nhưng tiền chỉ đủ khoảng hơn một nửa. Thay vì làm phần thô cả năm phòng, họ làm trọn ba phòng, bếp, nhà vệ sinh với mái và điện nước hoàn chỉnh, móng chừa sẵn cho hai phòng nối thêm ở phía đông. Họ vào ở sau vài tháng; hai phòng còn lại được xây ba năm sau, không phải tháo dỡ gì. Trong ba năm đó, phần đất chừa được trồng rau và làm chỗ phơi, không bỏ hoang, cũng không đặt thứ gì cố định lên trên.
Lên tầng sau này: điều cần biết từ bây giờ
Nhiều gia đình ở quê xây nhà một tầng với ý định "sau này có tiền sẽ lên lầu". Điều đó được, nếu ngay lúc đầu móng, cột, dầm được người có chứng chỉ thiết kế tính cho nhà nhiều tầng hơn, và mái tầng một làm sao để sau này tháo hoặc chuyển thành sàn được.
Nếu tầng một làm mái ngói, mái tôn trên tường gạch, lên tầng nghĩa là gần như xây lại phần khung. Nếu làm sàn bê tông với ý định dùng làm sàn tầng hai, sàn ấy phải được chống thấm tốt trong những năm chờ, vì nước đọng trên sàn mái thấm xuống là chuyện rất hay gặp.
Cũng nên tính đến việc thi công tầng hai khi cả nhà vẫn ở tầng một: bụi, tiếng ồn, nguy cơ vật rơi, đường lên xuống cho thợ. Chừa sẵn lối lên vật liệu từ bên ngoài, không đi qua phòng ở, giúp giai đoạn hai đỡ vất vả và an toàn hơn cho người già, trẻ nhỏ.
Sai lầm hay gặp khi chia giai đoạn
Những tình huống dưới đây lặp lại ở nhiều nơi, và hầu hết đều bắt nguồn từ việc chia giai đoạn theo tiền có trong tay chứ không theo cấu tạo của ngôi nhà:
- Làm móng nhà một tầng thông thường rồi định lên tầng, tới lúc có tiền thì người thiết kế khuyên không nên lên vì móng không đủ.
- Đổ sàn mái bằng để "sau này xây tiếp", nhưng không chống thấm kỹ; mấy năm chờ, trần tầng dưới ố vàng, bong tróc.
- Không chừa cầu thang, lên tầng phải đục sàn, cắt dầm, vừa tốn vừa ảnh hưởng chịu lực.
- Đặt bể tự hoại đúng chỗ định nối thêm phòng, giai đoạn hai phải làm lại bể.
- Lắp tủ điện vừa đủ cho giai đoạn một, giai đoạn hai phải thay tủ và kéo lại dây chính.
- Thợ giai đoạn một không còn, không ai biết thép chờ, ống chờ nằm đâu vì không có ảnh, không có bản vẽ cập nhật.
- Để khung nhà trống nhiều năm, tới khi hoàn thiện phải đục bỏ lớp vữa hỏng, xử lý thép gỉ.
Gần như mọi lỗi trong danh sách đều tránh được nếu ngay từ đầu có một bản vẽ cho ngôi nhà hoàn chỉnh, rồi mới khoanh vùng phần làm trước. Vẽ cả ngôi nhà một lần, xây nhiều lần, là cách nhiều người làm nghề khuyên.
Sống trong ngôi nhà đang hoàn thiện dần
Ở nhà đang hoàn thiện dần có những điều cần để ý về an toàn. Ô cầu thang chừa sẵn mà chưa có lan can là chỗ trẻ con dễ ngã; nên che chắn bằng rào chắc, không chỉ căng dây. Đầu thép chờ nhô lên ở sân thượng, ở đầu tường cần được bọc lại để không ai va phải.
Điện cho phần chưa dùng tới nên được ngắt ở tủ điện, đầu dây chờ được bọc kỹ và đánh dấu. Khi làm giai đoạn hai, trước khi thợ đục, khoan vào tường cũ, phải xác định đường dây, đường ống, tốt nhất là xem lại ảnh đã chụp lúc chưa trát.
Lúc thi công giai đoạn hai, người già và trẻ nhỏ nên tránh khu vực đang làm, nhất là khi có việc trên cao. Chọn thời gian làm phần ồn nhất, bụi nhất vào những tuần cả nhà có thể sắp xếp ở tạm chỗ khác, hoặc ít nhất ngăn khu đang ở bằng tấm che kín.
Hồ sơ và giấy tờ khi làm nhiều đợt
Nhà làm nhiều đợt cách nhau vài năm dễ mất dấu: thợ cũ không còn, bản vẽ thất lạc, không ai nhớ ống nước đi chỗ nào. Vì vậy giai đoạn một xong phải lưu đủ: bản vẽ đã cập nhật đúng thực tế, ảnh chụp phần móng, thép, ống điện nước trước khi bị lấp, ghi chú vị trí thép chờ.
Nếu giai đoạn hai là lên tầng hoặc mở rộng đáng kể, cần hỏi lại UBND cấp xã xem có cần thủ tục gì không, vì quy hoạch khu vực có thể đã thay đổi trong mấy năm chờ. Không nên dựa vào việc "lần trước không cần giấy phép" để mặc định lần này cũng không cần.
Cũng nên giữ lại vài viên gạch lát, ngói, gạch ốp dư của giai đoạn một. Nhiều năm sau, mẫu cũ có thể không còn bán, và vài viên dự trữ giúp vá chỗ hỏng mà không phải lát lại cả phòng.
Với hợp đồng thợ, mỗi giai đoạn một hợp đồng riêng, ghi rõ phạm vi, để không lẫn bảo hành của phần cũ với phần mới. Nếu đổi thợ ở giai đoạn hai, đưa cho thợ mới toàn bộ hồ sơ của giai đoạn một và để người thiết kế xác nhận cách nối.
Câu hỏi thường gặp
Có nên làm phần thô trước cho cả nhà rồi hoàn thiện dần không?
Chỉ nên làm vậy nếu đủ tiền để có mái, cửa, điện nước và nhà vệ sinh dùng được, để cả nhà vào ở được. Phần thô bỏ trống nhiều năm dễ xuống cấp: tường hút nước, thép chờ gỉ, mưa thấm vào sàn. Thu nhỏ phạm vi nhưng làm trọn thường hợp lý hơn.
Muốn lên tầng sau này, móng phải làm thế nào?
Móng, cột, dầm phải được người có chứng chỉ thiết kế tính cho tải trọng của nhà nhiều tầng ngay từ đầu, kèm vị trí cầu thang và chi tiết chờ. Không nên để thợ ước chừng bằng cách làm móng to hơn một chút, vì chịu lực phụ thuộc vào cả nền đất và cách bố trí.
Khi thiếu tiền, nên bớt phần nào trước?
Bớt ở lớp ngoài: sơn, ốp lát, trần, cổng, tường rào, nội thất. Không bớt ở lớp trong: móng, khung, mái, chống thấm, điện nước đi ngầm. Lớp ngoài thay được sau, lớp trong thì sửa rất tốn và liên quan tới an toàn.
Thép chờ để lâu có sao không?
Thép để ngoài trời lâu sẽ gỉ, làm giảm chất lượng mối nối sau này. Người thiết kế hoặc thợ có nghề sẽ có cách bảo vệ phần thép chờ. Khi làm giai đoạn hai, cần người có chuyên môn kiểm lại tình trạng thép chờ trước khi nối.
Giai đoạn hai có cần xin phép lại không?
Tuỳ quy mô và khu vực. Quy hoạch có thể thay đổi sau vài năm, nên trước khi làm giai đoạn hai, đặc biệt khi lên tầng hoặc mở rộng đáng kể, cần hỏi lại UBND cấp xã. Không nên mặc định theo lần trước.
Có nên đổi thợ giữa hai giai đoạn không?
Được, nhưng phải giao cho thợ mới đầy đủ bản vẽ, ảnh chụp phần ngầm và chi tiết chờ của giai đoạn một. Mỗi giai đoạn nên có hợp đồng riêng để bảo hành không lẫn lộn. Phần nối kết cấu nên có người thiết kế xác nhận cách làm.