Lập dự toán xây nhà ở quê gồm ba việc: chia công trình thành các phần (phần thô, hoàn thiện, điện nước, phần ngoài nhà, chi phí gián tiếp), tính khối lượng từng phần theo bản vẽ rồi nhân với giá tại địa phương ở thời điểm xây, và cộng thêm một khoản dự phòng riêng. Cách ước "nhân diện tích với một con số" nghe nhanh nhưng hay bỏ sót đúng những khoản làm vỡ kế hoạch tiền của nhiều gia đình.
Chủ nhà không cần tự bóc từng viên gạch. Nhưng cần biết dự toán gồm những phần nào để hỏi thợ, để so hai bảng báo giá với nhau, và để nhận ra bảng nào thiếu. Bài này không đưa giá cụ thể, vì giá thay đổi theo vùng và theo năm; nó chỉ ra cách tổ chức con số và danh sách các khoản hay bị quên.
Vì sao ước theo mét vuông hay sai
Ở nhiều nơi, thợ và chủ nhà quen nói chuyện bằng "bao nhiêu một mét vuông". Cách này tiện để ước chừng ban đầu, nhưng mỗi người hiểu "mét vuông" một kiểu: có người tính cả hiên, có người không; có người quy đổi móng và mái thành một phần diện tích, có người tính riêng. Hai báo giá cùng con số trên mỗi mét vuông có thể chênh nhau rất xa khi cộng đủ.
Thêm nữa, giá theo mét vuông thường chỉ gồm phần nhà chính. Nó không gồm san nền, cổng, tường rào, sân, bể nước, giếng, kéo điện, tháo dỡ nhà cũ, trung chuyển vật liệu khi đường hẹp. Ở nhà quê, phần ngoài nhà này có khi chiếm một tỷ lệ đáng kể của tổng tiền.
Vì vậy, dùng con số theo mét vuông để biết có đủ sức xây hay không là được; còn để quyết định thì phải có dự toán theo khối lượng, dựa trên bản vẽ. Không có bản vẽ thì không có dự toán thật, chỉ có ước đoán.
Các phần của một dự toán đầy đủ
Một dự toán nhà ở quê nên chia thành các phần dưới đây. Mỗi phần lại chia thành khối lượng vật liệu và nhân công.
| Phần | Gồm những gì | Điều hay bị bỏ sót |
|---|---|---|
| Chuẩn bị mặt bằng | Tháo dỡ nhà cũ, chặt cây, san lấp, đắp nền, làm đường tạm | Chở xà bần đi đổ, đất đắp thêm vì lún |
| Phần thô | Móng, cột, dầm, sàn, tường, mái, cầu thang | Cốp pha, giàn giáo, bảo dưỡng bê tông |
| Điện nước | Dây, ống, tủ điện, cầu dao, thiết bị vệ sinh, bể tự hoại | Nối đất, ống chờ cho sau này, bơm nước |
| Hoàn thiện | Trát, lát nền, ốp, sơn, trần, cửa, lan can | Chống thấm sàn vệ sinh và mái, phào chỉ, bậc tam cấp |
| Phần ngoài nhà | Sân, cổng, tường rào, rãnh thoát nước, giếng, bể chứa | Kéo điện từ cột về, đồng hồ nước, đường ống ra mương chung |
| Chi phí gián tiếp | Thiết kế, giám sát, thủ tục, điện nước thi công | Đi lại của người nhà, chỗ ở tạm, bữa phụ cho thợ |
| Dự phòng | Khoản riêng cho rủi ro | Thường bị dùng trước cho thứ "muốn thêm" |
Đặt bảng này cạnh báo giá của thợ: dòng nào thợ không ghi, phải hỏi là đã gồm trong giá hay gia đình tự lo. Câu trả lời ghi vào hợp đồng.
Những khoản chủ nhà ở quê hay quên
Trung chuyển vật liệu. Đường hẹp, dốc, qua bờ ruộng thì phải đổ vật liệu ở đầu ngõ rồi chở bằng xe nhỏ. Thêm công, thêm hao hụt, có khi thêm cả tiền thuê chỗ tập kết.
Đắp nền cao hơn dự kiến. Đường thôn vừa được nâng, hoặc khi đào mới thấy đất yếu phải thay lớp đất. Đất đắp, công đầm là khoản phát sinh rất thường gặp.
Điện nước kéo vào nhà. Khoảng cách từ cột điện, từ đường ống nước máy tới nhà càng xa, chi phí dây, ống càng nhiều. Nếu không có nước máy, cộng thêm khoan giếng, bơm, bể chứa, bộ lọc.
Chống thấm. Nhiều báo giá phần thô không gồm chống thấm sàn nhà vệ sinh, sàn mái, chân tường. Đây là khoản không nên cắt, vì sửa thấm sau này tốn hơn nhiều.
Cửa và thiết bị. Cửa, thiết bị vệ sinh, bếp, đèn thường để "chủ nhà tự chọn", không có trong giá thợ. Khoảng chênh giữa loại thường và loại tốt rất lớn, nên chốt từ đầu.
Nội thất tối thiểu để vào ở. Giường, tủ, bàn ăn, rèm. Nhà mới xây xong mà không còn tiền mua đồ dùng là chuyện không hiếm.
Chi phí sinh hoạt trong thời gian xây. Thuê nhà ở tạm khi dỡ nhà cũ, nước uống và bữa phụ cho thợ theo tục lệ địa phương, xăng xe của người giám sát.
Các bước lập dự toán cùng thợ hoặc người thiết kế
Chủ nhà không phải tự tính từng khối, nhưng nên dẫn dắt quá trình theo thứ tự này để có bảng số đáng tin:
- Có bản vẽ đủ: mặt bằng, mặt cắt, móng, điện nước, kích thước rõ.
- Nhờ người thiết kế hoặc thợ bóc khối lượng: bao nhiêu khối bê tông, bao nhiêu mét vuông tường, mét vuông lát nền, mét dài ống.
- Ghi rõ chủng loại vật liệu cho từng hạng mục, vì cùng khối lượng mà khác loại thì giá rất khác.
- Hỏi giá vật liệu ở hai, ba nơi bán trong vùng tại thời điểm dự kiến xây, ghi ngày hỏi.
- Tính nhân công theo cách thợ trong vùng hay tính: theo khối lượng, theo ngày công, hay khoán trọn hạng mục.
- Cộng phần ngoài nhà và chi phí gián tiếp theo bảng ở trên.
- Thêm dự phòng như một dòng riêng, không trộn vào các dòng khác.
- Chia tổng tiền theo giai đoạn thi công để ra dòng tiền theo tháng.
Giữ lại các tờ báo giá vật liệu có ghi ngày hỏi; khi giá thay đổi trong lúc xây, đó là căn cứ để biết phần chênh là bao nhiêu và ai chịu. Một dự toán lập theo cách này có thể sai lệch khi xây thật, nhưng sai lệch có lý do và có chỗ để đối chiếu. Đó là khác biệt giữa một con số để quản lý và một con số để hy vọng.
Dự phòng: chừa bao nhiêu và giữ thế nào
Không có tỷ lệ dự phòng đúng cho mọi nhà. Nhà trên đất cứng, bản vẽ chi tiết, vật liệu đã chốt, thợ quen thì cần ít hơn. Nhà trên đất lấp, sửa nhà cũ (luôn có bất ngờ khi tháo ra), bản vẽ sơ sài, còn nhiều thứ chưa quyết thì cần nhiều hơn. Nhiều chủ nhà và người làm nghề khuyên chừa một phần đáng kể của tổng dự toán, và coi đó là tiền đã tiêu.
Cái khó không phải chừa mà là giữ. Dự phòng hay bị dùng sớm cho những thứ "nhân tiện làm luôn": thêm một phòng, lát gạch đẹp hơn, làm thêm mái che sân. Đến khi có phát sinh thật như đất yếu phải gia cố, khoản dự phòng đã hết.
Một cách giữ là tách hẳn khoản dự phòng ra một chỗ riêng, và đặt luật trong nhà: chỉ dùng khi có việc không lường trước, không dùng cho việc muốn thêm. Việc muốn thêm thì để tới cuối, nếu dự phòng còn thì làm. Cách này đơn giản, nhưng giúp nhiều gia đình không phải dừng công trình giữa chừng.
Ví dụ giả định: dự toán thiếu dòng và tháng thứ ba
Ví dụ giả định: một gia đình ở đồng bằng nhận báo giá trọn gói phần thô cho ngôi nhà một tầng, cộng thêm phần hoàn thiện theo lời thợ ước, và thấy vừa với số tiền con gửi về. Họ khởi công đầu mùa khô.
Tới tháng thứ ba, các khoản bắt đầu lộ ra. Đường thôn vừa được nâng, nền phải đắp cao thêm so với dự tính. Báo giá phần thô không gồm chống thấm sàn vệ sinh và sân thượng nhỏ. Cửa, thiết bị vệ sinh, bếp ghi "chủ nhà tự chọn" mà gia đình chưa tính. Điện kéo từ cột vào nhà phải đi thêm một đoạn dài vì cột gần nhất ở bên kia đường. Cổng và tường rào hoàn toàn chưa có trong con số ban đầu.
Không khoản nào là bất thường; tất cả đều có thể thấy trước nếu dự toán được lập theo các phần như bảng ở trên. Gia đình phải dừng ở phần hoàn thiện gần nửa năm để gom thêm tiền. Bài học họ rút ra: con số ban đầu không sai vì thợ gian dối, mà vì nó thiếu dòng, và không ai hỏi những dòng còn thiếu.
Đọc và so sánh báo giá của thợ
Khi có hai, ba báo giá, đừng chỉ so tổng tiền. Đặt chúng cạnh nhau theo từng phần như bảng ở trên. Báo giá rẻ hơn thường là báo giá thiếu dòng: không có chống thấm, không có cốp pha, không có dọn dẹp, vật liệu loại thấp hơn, hoặc ghi chung chung "trọn gói phần thô" mà không nói phần thô gồm những gì.
Hỏi rõ: giá đã gồm vật liệu chưa, chủng loại gì; có gồm điện nước không; ai lo điện nước thi công, chỗ ở cho thợ; giá có cố định không hay theo giá vật liệu lúc mua. Một bảng báo giá ghi chi tiết, có khối lượng và chủng loại, dù tổng cao hơn, thường đáng tin hơn bảng chỉ có một con số.
Cũng nên hỏi thợ về những phần họ thấy dễ phát sinh ở nhà này. Thợ có kinh nghiệm thường chỉ ra ngay: nền thấp phải đắp thêm, đường vào hẹp, nhà bên cạnh sát quá phải chống đỡ. Người thẳng thắn về rủi ro thường là người ít gây bất ngờ về sau.
Dòng tiền: khi nào cần bao nhiêu
Tổng tiền đủ chưa phải là xong. Tiền phải có đúng lúc. Phần móng và phần thô cần lượng tiền lớn trong thời gian ngắn, vì vật liệu như thép, xi măng, cát, đá phải mua dồn. Phần hoàn thiện kéo dài hơn, chi đều hơn.
Gia đình có thu nhập theo vụ, hoặc có con gửi tiền về hằng tháng, nên vẽ một bảng đơn giản: tháng nào làm phần gì, cần chi khoảng bao nhiêu phần trăm tổng tiền, tiền lúc đó lấy từ đâu. Nếu thấy có tháng thiếu, có thể lùi ngày khởi công, hoặc chia giai đoạn, thay vì để công trình dừng khi đang làm dở mái.
Công trình dừng giữa chừng tốn hơn người ta nghĩ: thép chờ bị gỉ, tường chưa có mái bị mưa, thợ đi làm chỗ khác không quay lại đúng hẹn. Nếu tiền do nhiều anh chị em cùng góp, nên ghi rõ ai góp phần nào, góp vào tháng nào, và một người giữ sổ chi tiêu cho cả nhà xem được. Minh bạch từ đầu giúp tránh những va chạm trong gia đình khi công trình bắt đầu phát sinh.
Một kế hoạch dòng tiền thận trọng, chấp nhận khởi công muộn hơn vài tháng, thường rẻ hơn một kế hoạch vội.
Câu hỏi thường gặp
Có nên tin vào giá xây nhà theo mét vuông không?
Chỉ nên dùng để ước chừng xem có đủ sức xây không. Mỗi người tính mét vuông một kiểu, và con số đó thường không gồm phần ngoài nhà như san nền, cổng, tường rào, sân, giếng, kéo điện. Để quyết định, cần dự toán theo khối lượng dựa trên bản vẽ.
Làm sao biết báo giá của thợ có thiếu khoản nào không?
Đặt báo giá cạnh danh sách các phần của dự toán: chuẩn bị mặt bằng, phần thô, điện nước, hoàn thiện, phần ngoài nhà, chi phí gián tiếp. Dòng nào không thấy, hỏi thợ là đã gồm trong giá hay gia đình tự lo, và ghi câu trả lời vào hợp đồng.
Dự phòng nên giữ ở đâu để không tiêu mất?
Nên tách thành một khoản riêng, không để chung với tiền chi hằng ngày cho công trình, và thống nhất trong nhà rằng chỉ dùng cho việc không lường trước. Những thứ muốn làm thêm để tới cuối, nếu dự phòng còn thì mới làm.
Sửa nhà cũ có cần dự phòng nhiều hơn xây mới không?
Thường là có, vì khi tháo mái, đục tường, cạy nền mới thấy hư hỏng bên trong như kèo mục, móng lún, đường điện cũ không an toàn. Những thứ này khó thấy trước khi làm, nên cần khoản dự phòng rộng tay hơn so với nhà xây mới trên đất trống.
Giá vật liệu tăng trong lúc xây thì xử lý thế nào?
Nếu khoán trọn gói, hợp đồng nên ghi rõ giá cố định hay điều chỉnh theo giá vật liệu, và điều chỉnh thế nào. Nếu tự mua, có thể mua sớm một số vật liệu không hư hỏng khi để lâu, nhưng phải có chỗ cất khô ráo. Xi măng để lâu dễ vón, không nên mua quá sớm.
Chi phí nào có thể cắt khi thiếu tiền mà không ảnh hưởng an toàn?
Có thể lùi hoặc giảm phần hoàn thiện như sơn loại thường trước, ốp lát đơn giản, cổng tường rào làm sau. Không nên cắt móng, khung, mái, chống thấm và điện, vì đó là phần khó sửa và liên quan tới an toàn của người ở.